Financiamento imobiliário: as 11 dúvidas mais comuns, respondidas

Por Fernanda Ladvig Ell · 19/10/2026

Comprar o primeiro imóvel com financiamento gera muitas perguntas. Reuni aqui as dúvidas que mais aparecem no dia a dia, com respostas diretas, para você chegar à simulação já sabendo o que esperar.

1. Quanto da minha renda pode ir para a parcela?

Os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda bruta familiar. Se a sua renda sozinha não alcança o valor do imóvel, é possível somar a renda com cônjuge, companheiro(a) ou familiares, o que aumenta o valor que pode ser aprovado.

2. Preciso ter dinheiro para a entrada?

Na maioria das linhas o banco financia uma parte do valor do imóvel e o restante é a entrada. No Minha Casa Minha Vida, o subsídio do governo (conforme a faixa de renda) e o saldo do FGTS podem ajudar a compor esse valor, e há casos em que a entrada fica bem pequena. A simulação mostra exatamente quanto seria necessário para você.

3. Posso usar o FGTS?

Em geral, sim, desde que você:

• tenha pelo menos três anos de trabalho com carteira assinada, somando todos os períodos, na mesma empresa ou não;
• não tenha financiamento ativo pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH);
• não seja dono de imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha;
• compre um imóvel residencial para morar.

O FGTS pode entrar na entrada, abater o saldo devedor ou ajudar a pagar parte das parcelas.

4. Qual a diferença entre a tabela SAC e a Price?

Na SAC as parcelas começam mais altas e vão diminuindo ao longo do tempo, e o total de juros pago costuma ser menor. Na Price as parcelas são mais parecidas do início ao fim, o que facilita a aprovação para quem precisa de uma parcela inicial menor, mas o total pago tende a ser maior. A escolha depende do seu orçamento hoje e do seu planejamento.

5. Imóvel usado pode ser financiado?

Sim. Imóveis prontos, novos ou usados, podem ser financiados, inclusive pelo Minha Casa Minha Vida, desde que estejam dentro do valor máximo permitido para a cidade e sejam aprovados na avaliação do banco. A documentação do imóvel precisa estar regular.

6. Quais custos existem além da parcela?

É importante se planejar para:

• ITBI: imposto cobrado pela prefeitura na transferência do imóvel, com percentual definido por cada município;
• registro em cartório: para o imóvel passar para o seu nome;
• avaliação do imóvel pelo banco;
• seguros obrigatórios (morte e invalidez e danos físicos ao imóvel), que normalmente já vêm somados à parcela.

Em financiamentos habitacionais, alguns desses custos podem ter desconto. Antes de assinar, todos os valores são apresentados para você.

7. Estou com o nome negativado. Consigo financiar?

Restrições no CPF costumam impedir a aprovação do crédito. O caminho é regularizar a pendência antes de iniciar a análise. Depois disso, o processo segue normalmente.

8. Em quanto tempo posso pagar?

Várias linhas permitem prazos longos, de até 35 anos, respeitando a idade máxima prevista pelo banco ao fim do contrato. Prazos maiores deixam a parcela menor, mas aumentam o total de juros pago.

9. Posso quitar ou adiantar parcelas?

Sim. Você pode amortizar (adiantar parte do saldo) ou quitar o financiamento antes do prazo, com redução proporcional dos juros. Dá para usar recursos próprios e, cumpridas as regras, também o FGTS.

10. Quais documentos vou precisar?

Normalmente:

• documento de identidade e CPF;
• certidão de estado civil (nascimento ou casamento);
• comprovante de residência;
• comprovantes de renda (holerites, pró-labore ou extratos, conforme o caso);
• carteira de trabalho e extrato do FGTS, se for usar;
• declaração do Imposto de Renda, quando houver.

A lista exata varia conforme o seu perfil e o banco.

11. Quanto tempo leva até receber as chaves?

Depende da documentação, da análise de crédito e do banco. Com tudo em dia, o processo costuma levar algumas semanas. O mais importante é ter acompanhamento em cada etapa para não perder tempo com pendências.

Próximo passo: a simulação

Cada caso é único. A forma mais segura de saber quanto você pode financiar, qual seria a parcela e se ela cabe no lugar do aluguel é fazer uma simulação com os seus dados.

As regras do Minha Casa Minha Vida, do FGTS e as condições dos bancos são definidas pelo governo e pelas instituições financeiras e podem mudar. Este artigo é informativo; as condições do seu caso são confirmadas na simulação e na análise de crédito.