Reforma tributária e imóveis: o que muda (e o que não muda) para quem compra a casa própria

Por Fernanda Ladvig Ell · 20/02/2025

Desde que a Lei Complementar 214/2025 foi sancionada, em 16 de janeiro, recebo a mesma pergunta: "vai ficar mais caro comprar imóvel?". A resposta curta é: para a maioria das famílias, não. Mas vale entender os detalhes.

O que é a reforma, em uma frase

Cinco tributos sobre o consumo (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) vão ser substituídos aos poucos por dois: a CBS (federal) e o IBS (estados e municípios). A LC 214 é a lei que diz como esses dois funcionam, inclusive para imóveis.

Imóveis têm tratamento especial

O setor imobiliário ganhou regras próprias, com descontos grandes sobre a alíquota padrão:

• Venda de imóveis, incorporação, loteamento, construção e corretagem: redução de 50% na alíquota.
• Aluguel: redução de 70%.
• Redutor social: um desconto fixo na base de cálculo de R$ 100 mil por imóvel residencial novo, R$ 30 mil por lote residencial e R$ 600 por mês por imóvel residencial alugado.

Para imóveis de valor mais baixo, como os do Minha Casa Minha Vida, o redutor de R$ 100 mil pesa muito: em boa parte dos casos, ele reduz ou praticamente elimina a base sobre a qual o imposto incidiria.

Pessoa física que vende a própria casa paga?

Não, na grande maioria dos casos. A pessoa física só entra no novo sistema se fizer do imóvel uma atividade frequente. Pela lei, por exemplo:

• quem vender mais de 3 imóveis no ano anterior, ou vender imóvel que construiu nos últimos 5 anos;
• quem receber mais de R$ 240 mil por ano de aluguel e tiver mais de 3 imóveis alugados.

Se você vai vender o seu apartamento para comprar uma casa, ou comprar um usado de outra família, não há IBS/CBS nessa operação.

E o ITBI?

Continua igual. A LC 214 não mexe no ITBI, que segue sendo um imposto municipal pago na transferência do imóvel. Em Novo Hamburgo, São Leopoldo e nas cidades vizinhas, as regras e alíquotas continuam as definidas por cada prefeitura.

Quando isso começa a valer

A transição é longa:

1. 2026: ano de teste, com alíquotas simbólicas (0,9% de CBS e 0,1% de IBS), compensáveis.
2. 2027: a CBS passa a valer de verdade e PIS/Cofins acabam.
3. 2029 a 2032: o IBS sobe aos poucos enquanto ICMS e ISS diminuem.
4. 2033: sistema novo completo.

Ou seja: nada muda no preço dos imóveis em 2025 por causa da reforma.

O que mudou de verdade neste começo de ano: os juros

Enquanto a reforma é assunto de longo prazo, o que já pesa no bolso é o crédito:

• Desde 2 de janeiro, a Caixa subiu os juros do financiamento pela poupança (SBPE): a linha corrigida pela TR foi para TR + 10,99% a 12% ao ano.
• Em 29 de janeiro, o Banco Central subiu a Selic para 13,25% ao ano e já sinalizou nova alta em março.
• O Minha Casa Minha Vida não teve aumento de juros. As linhas do programa, para renda familiar de até R$ 8 mil e imóvel de até R$ 350 mil, seguem com as mesmas taxas.

Com juros de mercado acima de 11% ao ano, quem se enquadra no Minha Casa Minha Vida tem uma vantagem enorme. Se a sua renda familiar está nessa faixa, vale muito a pena simular antes de decidir.

Este artigo é informativo e resume as regras gerais da lei. Situações específicas, principalmente de quem tem vários imóveis ou vive de aluguel, merecem a análise de um contador.

Fontes

• Lei Complementar nº 214/2025 (Planalto)
• Presidente sanciona texto da regulamentação da reforma tributária (Conjur, 16/01/2025)
• Caixa eleva de 1 a 2 pontos percentuais juros para compra de imóveis (Agência Brasil, 07/01/2025)
• Copom eleva juros básicos da economia para 13,25% ao ano (Agência Brasil, 29/01/2025)